Thiên Khôi Phúc Thịnh
New member
Nhà tập thể cũ dù đã qua sử dụng nhiều năm nhưng giá vẫn cao ngất ngưởng. Những khu tập thể trước kia bị coi là ở quận ngoại thành cũng có giá tới 50-60 triệu/m2, ngang với các dự án chung cư thương mại mới.
NHÀ TẬP THỂ CŨ NGANG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
Trải qua giai đoạn tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản thời gian vừa qua cộng với tình trạng quỹ đất ở khu vực nội đô ngày càng cạn kiệt đã đẩy giá nhà tập thể cũ ở khu vực các quận nội thành lên mức “không tưởng”.Những căn hộ tập thể cũ có diện tích chỉ khoảng 30m2 được xây dựng từ những năm 70-80 của thế kỷ trước dù đã xuống cấp nhưng vẫn được giao bán với mức giá 60-70 triệu/m2. Thậm chí, những căn hộ ở tầng một, nhờ lợi thế kinh doanh được hét giá lên tới cả trăm triệu đồng/m2. Đơn cử như một căn hộ có diện tích 26 m2 (diện tích sau khi cơi nới là 65 m2) của khu tập thể tại phố Kim Mã Thượng thuộc quận Ba Đình đang được rao bán với giá 1,8 tỷ đồng, tương đương sấp sỉ 70 triệu đồng/m2. Cá biệt, căn hộ 30m2 gồm 1 phòng ngủ và 1 vệ sinh ở tầng 1 cũng ở khu tập thể Kim Mã Thượng đang được rao bán với mức giá 3,1 tỷ đồng, tương đương 103 triệu/m2.
Theo anh Thành, chủ căn hộ 30 m2 trên cho biết, mặc dù là khu tập thể cũ, diện tích ghi trên sổ đỏ chỉ ngang với căn studio của các dự án nhà ở thương mại hiện tại nhưng gia đình anh đã cơi nới thêm, cộng với nhà ở tầng một rất tiện cho việc kinh doanh buôn bán nên anh để giá bán như trên. Khi băn khoăn về giá quá cao cho một căn tập thể 30m2, chúng tôi được anh Thành giải thích, hiện nay, gia đình anh đang cho thuê với giá 10 triệu đồng/tháng. “Tuy là nhà cũ nhưng sau này được triển khai xây mới sẽ được đền bù ít nhất 2 lần diện tích hiện nay”, anh Thành cho biết.
Ở khu tập thể Thành công, một trong những khu tập thể cũ được xếp hạng cấp độ nguy hiểm D và đang được thành phố Hà Nội ưu tiên xây dựng lại, những căn hộ ở đây hiện đang được giao bán với mức giá từ sấp sỉ 70 triệu đồng/m2 đến gần 100 triệu đồng/m2. Đơn cử như một căn hộ khác ở tầng 4 khu tập thể Thành Công trên đường Nguyên Hồng cũng thuộc quận Ba Đình có diện tích 34m2 đang rao bán với mức giá 2.32 tỷ đồng, tương đương hơn 68 triệu/m2. Hay một căn hộ khác ở tầng 2 có diện tích trên sổ đỏ chỉ 22 m2 nhưng được cơi nới lên 52 m2 đang được rao bán với giá 1,82 tỷ đồng, tương đương gần 83 triệu đồng/m2.
Theo một số hộ dân ở đây cho biết, khu tập thể Thành Công đã được thành phố chấp thuận chủ trương cải tạo lại. Khi cải tạo lại các căn hộ ở đây sẽ được đền bù với diện tích gấp 2-3 lần diện tích hiện tại. Trong khi đó, các dự án quanh khu vực hồ Thành Công đang được bán với giá trên 100 triệu/m2 và thường có diện tích khá lớn nên mỗi căn hộ ở đó cũng có giá lên tới cả chục tỷ đồng. Mặt khác, ở đây gần hồ, gần chợ và nhiều trường học và đặc biệt diện tích căn hộ vừa phải nên mỗi căn chỉ có giá sấp sỉ 2 tỷ đồng. Số tiền này không dễ để tìm được nhà ở khu vực này.
VẪN ĐƯỢC “SĂN ĐÓN”
Anh Huyền – môi giới chuyên phân khúc nhà chung cư cũ chia sẻ, quỹ đất ở khu vực các quận nội thành Hà Nội ngày càng khan hiếm. Những quỹ đất còn lại dành cho nhà ở đều được xây dựng các dự án nhà ở thương mại cao cấp có giá hàng trăm triệu/m2. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở, nhất là phân khúc nhà ở tầm trung của cả thị trường đều sụt giảm. Với ngân sách khoảng 2 tỷ đồng không thể tìm mua được các căn hộ mới có từ 2 phòng ngủ ở những khu vực nội thành này. Vì vậy, những gia đình muốn mua nhà ở khu vực nội đô chỉ có thể mua nhà tập thể cũ. Những căn hộ tập thể cũ này có ưu điểm là đã được cơi nới thêm khá nhiều nên vẫn đủ cho một gia đình 4-5 người ở.Vợ chồng anh Hòa quê ở Nam Định sau bảy năm kết hôn và đã có hai con nhỏ đã quyết định mua căn hộ tập thể cũ ở quận Thanh Xuân. Với số tiền hai vợ chồng tích cóp được sau gần chục năm lăn lộn ở Hà Nội cùng với sự hỗ trợ của gia đình hai bên, tổng cộng được 1,8 tỷ đồng. Với số tiền này, vợ chồng anh chị đã tìm hiểu nhiều dự án chung cư thương mại nhưng vẫn không tìm được dự án ưng ý. Những dự án ở các quận trung tâm có giá quá cao, xấp xỉ cả 100 triệu đồng/m2 nên với một căn hộ 2 phòng ngủ cũng có giá 3-4 tỷ đồng. Những căn 3 phòng ngủ có giá cao hơn nhiều, vượt quá khả năng của vợ chồng anh chị. Những dự án ở khu vực vùng ven tuy có rẻ hơn nhưng lại khá xa chỗ làm của hai vợ chồng.
Sau nhiều ngày tìm hiểu và bàn bạc, vợ chồng anh Hòa quyết định mua căn hộ tập thể cũ ở quận Thanh Xuân với giá hơn 2 tỷ đồng. Căn hộ vợ chồng anh mua chỉ có diện tích ghi trên sổ đỏ là 45 m2 nhưng được chủ cũ cơi nới thêm nên tổng diện tích sử dụng lên tới gần 100 m2 với 3 phòng ngủ, 2 vệ sinh, đủ cho bốn người. Tính ra giá 1m2 theo sổ đỏ cũng lên tới gần 60 triệu đồng.
Anh Hòa chia sẻ: “Nhà tôi có hai cháu, một trai, một gái nên việc để các cháu ở chung phòng không được tiện. Do đó, để thoải mái thì nhà tôi cần một căn hộ 3 phòng ngủ. Căn hộ này tuy cũ nhưng ở vị trí không quá xa chỗ làm của hai vợ chồng tôi và xung quanh nhiều trường học. Đồng thời, diện tích sử dụng khá lớn, đáp ứng được nhu cầu ở của gia đình tôi”.
Ngoài ra theo chia sẻ của anh Hòa, sau một thời gian sống ở đây, chi phí khá rẻ so với những khu nhà ở thương mại mới do chi phí quản lý không đáng kể. Là khu dân cư lâu năm nên đa phần là người tương đối lớn tuổi ở, chợ dân sinh khá rẻ so với nhiều khu dân cư khác.
Khi vợ chồng anh Hòa có ý định mua căn hộ tập thể cũ này, bạn bè nhiều người khuyên anh chị không nên mua, thay vào đó hãy chọn phương án khác như mua căn hộ mới ở xa hơn hoặc mua trả góp căn hộ mới ở cùng khu vực này. Tuy nhiên, theo chia sẻ của anh Hòa, với tình trạng tắc đường ở Hà Nội việc ở khu vực vùng ven sẽ khá vất vả, chưa kể điều kiện học hành của các con sẽ khó khăn hơn.
Mặt khác, nếu chọn mua trả góp căn hộ ở khu vực nội đô, với số tiền đang có, vợ chồng anh sẽ phải vay ít nhất 50-70% và không thể mua được căn hộ 3 phòng ngủ. “Với khoản vay khoảng 2 tỷ đồng, cuộc sống của chúng tôi sẽ rất khó khăn vì tiền lãi hàng tháng sẽ rất nhiều. Căn hộ ở đây tuy cũ nhưng vẫn ở tốt, trường hợp khu nhà được xây lại, tôi tin nhà nước sẽ có những chính sách tốt cho người dân, anh Hòa cho biết.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam lại cho rằng, hiện tượng các căn hộ tập thể cũ có giao dịch trở lại không nhiều và đây chỉ là một “con sóng nhỏ”, khó có thể tăng mạnh. Nhìn lại những năm 2014-2015, Hà Nội cũng từng có làn sóng đầu tư vào phân khúc nhà tập thể cũ do những thông tin liên quan đến cơ chế đền bù khi cải tạo nhà chung cư, nhà tập thể cũ. Các nhà đầu tư khi đó đã tính đi tắt đón đầu, những mong khi tiến hành cải tạo, xây dựng lại nhà tập thể cũ họ sẽ được bồi thường giá trị hoặc diện tích căn hộ lớn hơn gấp nhiều lần. Đồng thời, trong quá trình chờ được cải tạo, xây dựng mới họ vẫn có thể ở hoặc cho thuê để tạo ra dòng tiền. Mặc dù vậy, cho đến nay hầu hết các nhà tập thể cũ trên địa bàn Hà Nội vẫn chưa được cải tạo, xây dựng mới. Do đó, kế hoạch của những nhà đầu tư này vẫn chưa đem lại “trái ngọt”, thậm chí họ còn bị chôn vốn do không có khách thuê, bán cũng không ai mua.
Theo các chuyên gia, người mua nên cân nhắc kỹ trước khi mua những căn hộ tập thể cũ. Trường hợp mua để ở, người mua cần chú ý đến mức độ xuống cấp của khu tập thể mình muốn mua. Hiện nay, Hà Nội có nhiều khu tập thể đã xuống cấp nghiêm trọng không đảm bảo an toàn khi vào ở. Nếu mua để đầu tư, chờ được đền bù nhiều hơn giá trị căn hộ mua ban đầu cũng cần xem xét kỹ vấn đề diện tích thực tế và diện tích được ghi trên sổ đỏ vì đa số nhà tập thể đều được cơi nới thêm. Thậm chí, có không ít căn hộ được có phần diện tích cơi nới gấp 2-3 lần diện tích được ghi trên sổ. Đồng thời, do là nhà tập thể cũ nên một số trường hợp có pháp nhân sở hữu không rõ ràng, người mua cần tránh giao dịch mua bán chỉ có giấy tờ viết tay.
Ngoài ra, mặc dù được Đảng, chính phủ và các cấp hết sức quan tâm nhưng hiện nay các chính sách liên quan đến xây dựng, cải tạo nhà chung cư cũ của Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung vẫn còn nhiều điểm nghẽn chưa được giải quyết và còn nhiều thay đổi. Vì vậy, trong thời gian ngắn, phương án đầu tư để mong được đền bù khi xây dựng lại có phần không khả thi.